AANKONDIGING | 18-11-2014
Klanten zijn eigenlijk nét mensen...
… en dat geldt ook voor accountants en notarissen.
Op 18 november a.s. nodigen Van Wezel accountants en adviseurs en Verhees Notarissen jou van harte uit voor een inspirerende avond.
Op 18 november a.s. nodigen Van Wezel accountants en adviseurs en Verhees Notarissen jou van harte uit voor een inspirerende avond.
Jos Burgers – één van de meest gevraagde sprekers in Nederland – houdt hierbij iedereen een spiegel voor. Hij neemt zijn publiek op een humorvolle manier mee naar waar het allemaal om draait: klanten behandelen als mensen. Via praktijkvoorbeelden van klantmishandeling alsook staaltjes van perfecte service en welgemeende aandacht geeft hij tips waarmee je direct aan de slag kunt.
Velen van jullie zullen er geregeld voorbij rijden, maar hebben nog nooit de kans gehad om er eens binnen te kijken. We zijn voor dit event namelijk op bezoek bij FloraHolland in Rijnsburg en wel op de veilingtribune, recht voor de ‘Klok’. Met recht een bijzondere plek maar ook de gastspreker zal zeker inspirerend zijn!
Laat deze kans niet liggen en schrijf je direct in.
NB:
Naast het ONDB zullen voor dit event óók de leden van de KOV (Katwijk) en TOV (Teylingen) worden uitgenodigd, dus het belooft een bijzondere netwerkavond te worden.
Wellicht daarom een mooie gelegenheid om zelf óók iemand uit je zakelijke netwerk uit te nodigen om als introducee kennis te maken met onze dynamische club.
Laat deze kans niet liggen en schrijf je direct in.
NB:
Naast het ONDB zullen voor dit event óók de leden van de KOV (Katwijk) en TOV (Teylingen) worden uitgenodigd, dus het belooft een bijzondere netwerkavond te worden.
Wellicht daarom een mooie gelegenheid om zelf óók iemand uit je zakelijke netwerk uit te nodigen om als introducee kennis te maken met onze dynamische club.
Namens de activiteitencommissie
Van de voorzitter
‘Vergunningvrij bouwen’; klinkt mooier dan het soms is . . . .
Beste Lezer,
Als ondernemer hou je nu eenmaal van vrijheid. Vooral van de vrijheid om naar eigen inzicht die dingen te doen waarvan je denkt dat ze goed zijn. En daarbij stel je liefst zoveel mogelijk zélf de norm, dus heb je van nature op voorhand al een hekel aan ‘regeltjes’ . . . .
In dat licht bezien klinkt het uiterst positief dat de ‘regels voor vergunningvrij bouwen’ per 1 november jl. verruimd zijn. Althans dat zeggen ze daar in Den Haag, maar het blijven natuurlijk wel gewoon ‘regels’. Dus laten we even verder kijken dan ons neus lang is en ons niet gelijk blind staren op het woord ‘vergunningvrij’.
In Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn alle vergunningvrije situaties beschreven; en dat zijn er héél wat. Pas als een bouwplan daar niet onder valt moet voor dat plan dus wel een (omgevings)vergunning worden aangevraagd. En dat is op zich nog niet zo erg, maar het is zeker nog geen garantie dat die vergunning dan ook altijd maar verleend kan worden, want dan regelen de ‘echte bouwregels’, zoals het bestemmingsplan en de bouwverordening, of het bouwplan in die vorm dan wel of niet vergunbaar is. Past het bouwplan wel binnen die regels dan heb je geluk, dan duurt het alleen wat langer voor je kan starten, maar als dat niet zo blijkt wordt het een stuk lastiger. Dan rest eigenlijk alleen nog de mogelijkheid van een vrijstellingsprocedure of eventueel zelfs een bestemmingsplanherziening als laatste redmiddel, maar het gebruik van die middelen is in de regel niet zo vanzelfsprekend. Daar moet de gemeente eerst nog aan wíllen meewerken (waarbij ‘het voorkomen van precedentwerking’ het meest gebruikte argument is om dat niet te doen) en zelfs áls men dat dan wil resten er nog allerlei (stedenbouwkundige) afwegingen die de haalbaarheid van het plan ook nog eens zouden kunnen dwarsbomen. Dit los nog van alle mogelijke inspraakmomenten die daarbij dan ook ineens weer om de hoek komen kijken.
Dus leve de ‘vergunningvrijheid’, zou ik zeggen. Zeker omdat men in basis nu zonder vergunning tot vier meter diepe ‘aan- en uitbouwen’ aan zij- en/of achtergevel mag bouwen; dit in plaats van de eerder geldende maximale tweeëneenhalve meter. Dus het wordt nu eindelijk eens écht de moeite van het verbouwen waard, want dat bankstel of die extra eethoek passen er nu gelukkig wel normaal in. Bovendien zijn er nu ook vergunningvrije bouwmogelijkheden specifiek voor mantelzorgsituaties gekomen, die ook best interessant kunnen zijn en tenslotte mag er in de regel nu vooral ook méér aan oppervlak bijgebouwd worden, tot soms wel 150 m2 (dus zo’n 450 m3 !!); één en ander afhankelijk van het ‘achtererfgebied’ op de betreffende kavel. Des te groter dat is des te meer er gebouwd mag worden. Klinkt logisch, maar ja, ‘de logica van logica’ heb ik de vorige keer al beschreven.
Hoe jammer is het dan dat het ‘achtererfgebied’ in een aantal gevallen maar een (heel) klein stuk van de feitelijke achter- en zijtuin blijkt te beslaan. Dat kan soms vies tegenvallen, hoe ruim je ook woont. Zeker voor mensen die met hun zijgevel aan zogenaamd ‘openbaar vaarwater’ (een nieuw geïntroduceerde term, die helaas niet gedefinieerd is . . . ?) wonen kan de impact hiervan behoorlijk negatief zijn en bij mensen die in een bedrijfswoning bij hun bedrijf wonen kan er in een aantal gevallen nu zelfs helemaal niets meer zonder vergunning bijgebouwd worden. En dat kan heel beperkend zijn, want staat zo’n bedrijfswoning dan in het buitengebied (waar de tuinen in de regel royaal genoeg zijn), dan mag die woning (inclusief alle aan- en uitbouwen en bijgebouwen) volgens de gangbare bestemmingsplanregels in de regel maar maximaal 750 m3 groot zijn. Vergunningvrij kon daar dan vroeger nog makkelijk 300 à 400 m3 bijgebouwd worden, maar nu ineens niet meer. Dus dat wordt dan erg moeilijk om daar straks nog die grotere ‘droomwoning voor het leven’ van te maken, terwijl daar ter plaatse (stedenbouwkundig gezien) vaak ruimte genoeg voor is en het vroeger met de oude ‘vergunningvrije regels’ wel gewoon kon.
Of dát bij het opstellen van de nieuwe ‘regels’ nu helemaal de bedoeling was is dus nog maar zeer de vraag, maar we hebben het er vooralsnog mee te doen. Ik sluit dan ook niet uit dat er, hopelijk op korte termijn, reparatiewetgeving zal volgen.
Tot die tijd blijft tijdig vooroverleg met de gemeente het beste devies. Loop gewoon even bij ze binnen en leg je bouwplan even aan hen voor om samen met hen vast te stellen of het plan naar hun oordeel ook onder de criteria van vergunningvrij bouwen kan vallen. Ga er daarna dan ook liefst nog even mee langs bij de buren, dan worden die ook niet ineens verrast door de bouw. Want het zomaar even neerzetten van een gebouw, dat in de regel toch ook een forse investering betekent, kun je beter niet teveel ‘op eigen risico’ doen. Mocht achteraf namelijk blijken dat je de regels van het vergunningvrije bouwen vooraf zelf verkeerd zou hebben geïnterpreteerd dan zou dit zelfs tot (al of niet door de buren afgedwongen) gemeentelijke handhaving kunnen leiden, met eventueel zelfs gedwongen sloop tot gevolg. En daar zit niemand op te wachten, maar de gemeente heeft op dat punt nu eenmaal voldoende (handhavings)instrumenten en heeft daarnaast oneindig veel tijd en een oneindig juridisch budget. Dat gevecht wens ik dus niemand toe.
Dus pas wel op met het ‘eigen rechter’ spelen bij het ‘nieuwe vergunningvrije bouwen’, zeker op het nieuwe gebied van de ‘vergunningvrije mantelzorgsituaties’, want daar ligt de aanstaande handhaving helemaal op de loer. Hoe dat gaat gebeuren weet nog niemand, want het is ook juridisch nog een maagdelijk gebied, maar de tijd zal het leren; de advocaten wrijven zich nu al in hun handen. Er zijn vanaf nu namelijk vergunningvrije (in aanleg) permanente gebouwen te bouwen voor (in basis) niet-permanente zorgsituaties. En niemand die nu al kan vertellen hoe de gemeentes daar straks mee om denken te gaan bij de beëindiging van de betreffende mantelzorgsituatie; bijvoorbeeld door verhuizing van één van de twee huishoudens of, nog erger, door het overlijden van degene die de mantelzorg ontvangt (of geeft). Dan staat dat gebouw er inmiddels al wel en zou het gebruik ervan vanaf dat moment ineens ernstig beperkt of zelfs niet meer toegestaan worden. Dus moet je het vanaf dat moment dan anders gebruiken of weer ontruimen en leeg laten staan of moet je het zelfs afbreken ? Nou, dáár zit toch niemand op te wachten, zeker de betreffende eigenaar niet . . . .
Toch denk ik dat we in hoofdlijnen blij moeten zijn met de nieuwe ‘regels’, omdat de vernieuwing voor veel mensen nieuwe en mooiere kansen biedt dan voorheen, want in hoofdlijnen zijn de grenzen voor het merendeel verruimd. En voor alle situaties waar dat dan niet zo is is het zaak om in goed overleg met de gemeente te bepalen waar de grens in dat geval dan redelijkerwijs wel zou moeten kunnen komen te liggen; desnoods dan maar te bereiken via een vrijstellingsprocedure.
Wetende dat ‘regels’ altijd ‘regels’ zullen blijven (dus ook die van de ‘vergunningvrijheid’ !!) zal het motto van de meeste ondernemers, juist ook bij de eigen woonsituatie, toch altijd blijven: “always living on the edge”. . . . .
Hans Zwetsloot
(voorzitter ONDB).
In Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn alle vergunningvrije situaties beschreven; en dat zijn er héél wat. Pas als een bouwplan daar niet onder valt moet voor dat plan dus wel een (omgevings)vergunning worden aangevraagd. En dat is op zich nog niet zo erg, maar het is zeker nog geen garantie dat die vergunning dan ook altijd maar verleend kan worden, want dan regelen de ‘echte bouwregels’, zoals het bestemmingsplan en de bouwverordening, of het bouwplan in die vorm dan wel of niet vergunbaar is. Past het bouwplan wel binnen die regels dan heb je geluk, dan duurt het alleen wat langer voor je kan starten, maar als dat niet zo blijkt wordt het een stuk lastiger. Dan rest eigenlijk alleen nog de mogelijkheid van een vrijstellingsprocedure of eventueel zelfs een bestemmingsplanherziening als laatste redmiddel, maar het gebruik van die middelen is in de regel niet zo vanzelfsprekend. Daar moet de gemeente eerst nog aan wíllen meewerken (waarbij ‘het voorkomen van precedentwerking’ het meest gebruikte argument is om dat niet te doen) en zelfs áls men dat dan wil resten er nog allerlei (stedenbouwkundige) afwegingen die de haalbaarheid van het plan ook nog eens zouden kunnen dwarsbomen. Dit los nog van alle mogelijke inspraakmomenten die daarbij dan ook ineens weer om de hoek komen kijken.
Dus leve de ‘vergunningvrijheid’, zou ik zeggen. Zeker omdat men in basis nu zonder vergunning tot vier meter diepe ‘aan- en uitbouwen’ aan zij- en/of achtergevel mag bouwen; dit in plaats van de eerder geldende maximale tweeëneenhalve meter. Dus het wordt nu eindelijk eens écht de moeite van het verbouwen waard, want dat bankstel of die extra eethoek passen er nu gelukkig wel normaal in. Bovendien zijn er nu ook vergunningvrije bouwmogelijkheden specifiek voor mantelzorgsituaties gekomen, die ook best interessant kunnen zijn en tenslotte mag er in de regel nu vooral ook méér aan oppervlak bijgebouwd worden, tot soms wel 150 m2 (dus zo’n 450 m3 !!); één en ander afhankelijk van het ‘achtererfgebied’ op de betreffende kavel. Des te groter dat is des te meer er gebouwd mag worden. Klinkt logisch, maar ja, ‘de logica van logica’ heb ik de vorige keer al beschreven.
Hoe jammer is het dan dat het ‘achtererfgebied’ in een aantal gevallen maar een (heel) klein stuk van de feitelijke achter- en zijtuin blijkt te beslaan. Dat kan soms vies tegenvallen, hoe ruim je ook woont. Zeker voor mensen die met hun zijgevel aan zogenaamd ‘openbaar vaarwater’ (een nieuw geïntroduceerde term, die helaas niet gedefinieerd is . . . ?) wonen kan de impact hiervan behoorlijk negatief zijn en bij mensen die in een bedrijfswoning bij hun bedrijf wonen kan er in een aantal gevallen nu zelfs helemaal niets meer zonder vergunning bijgebouwd worden. En dat kan heel beperkend zijn, want staat zo’n bedrijfswoning dan in het buitengebied (waar de tuinen in de regel royaal genoeg zijn), dan mag die woning (inclusief alle aan- en uitbouwen en bijgebouwen) volgens de gangbare bestemmingsplanregels in de regel maar maximaal 750 m3 groot zijn. Vergunningvrij kon daar dan vroeger nog makkelijk 300 à 400 m3 bijgebouwd worden, maar nu ineens niet meer. Dus dat wordt dan erg moeilijk om daar straks nog die grotere ‘droomwoning voor het leven’ van te maken, terwijl daar ter plaatse (stedenbouwkundig gezien) vaak ruimte genoeg voor is en het vroeger met de oude ‘vergunningvrije regels’ wel gewoon kon.
Of dát bij het opstellen van de nieuwe ‘regels’ nu helemaal de bedoeling was is dus nog maar zeer de vraag, maar we hebben het er vooralsnog mee te doen. Ik sluit dan ook niet uit dat er, hopelijk op korte termijn, reparatiewetgeving zal volgen.
Tot die tijd blijft tijdig vooroverleg met de gemeente het beste devies. Loop gewoon even bij ze binnen en leg je bouwplan even aan hen voor om samen met hen vast te stellen of het plan naar hun oordeel ook onder de criteria van vergunningvrij bouwen kan vallen. Ga er daarna dan ook liefst nog even mee langs bij de buren, dan worden die ook niet ineens verrast door de bouw. Want het zomaar even neerzetten van een gebouw, dat in de regel toch ook een forse investering betekent, kun je beter niet teveel ‘op eigen risico’ doen. Mocht achteraf namelijk blijken dat je de regels van het vergunningvrije bouwen vooraf zelf verkeerd zou hebben geïnterpreteerd dan zou dit zelfs tot (al of niet door de buren afgedwongen) gemeentelijke handhaving kunnen leiden, met eventueel zelfs gedwongen sloop tot gevolg. En daar zit niemand op te wachten, maar de gemeente heeft op dat punt nu eenmaal voldoende (handhavings)instrumenten en heeft daarnaast oneindig veel tijd en een oneindig juridisch budget. Dat gevecht wens ik dus niemand toe.
Dus pas wel op met het ‘eigen rechter’ spelen bij het ‘nieuwe vergunningvrije bouwen’, zeker op het nieuwe gebied van de ‘vergunningvrije mantelzorgsituaties’, want daar ligt de aanstaande handhaving helemaal op de loer. Hoe dat gaat gebeuren weet nog niemand, want het is ook juridisch nog een maagdelijk gebied, maar de tijd zal het leren; de advocaten wrijven zich nu al in hun handen. Er zijn vanaf nu namelijk vergunningvrije (in aanleg) permanente gebouwen te bouwen voor (in basis) niet-permanente zorgsituaties. En niemand die nu al kan vertellen hoe de gemeentes daar straks mee om denken te gaan bij de beëindiging van de betreffende mantelzorgsituatie; bijvoorbeeld door verhuizing van één van de twee huishoudens of, nog erger, door het overlijden van degene die de mantelzorg ontvangt (of geeft). Dan staat dat gebouw er inmiddels al wel en zou het gebruik ervan vanaf dat moment ineens ernstig beperkt of zelfs niet meer toegestaan worden. Dus moet je het vanaf dat moment dan anders gebruiken of weer ontruimen en leeg laten staan of moet je het zelfs afbreken ? Nou, dáár zit toch niemand op te wachten, zeker de betreffende eigenaar niet . . . .
Toch denk ik dat we in hoofdlijnen blij moeten zijn met de nieuwe ‘regels’, omdat de vernieuwing voor veel mensen nieuwe en mooiere kansen biedt dan voorheen, want in hoofdlijnen zijn de grenzen voor het merendeel verruimd. En voor alle situaties waar dat dan niet zo is is het zaak om in goed overleg met de gemeente te bepalen waar de grens in dat geval dan redelijkerwijs wel zou moeten kunnen komen te liggen; desnoods dan maar te bereiken via een vrijstellingsprocedure.
Wetende dat ‘regels’ altijd ‘regels’ zullen blijven (dus ook die van de ‘vergunningvrijheid’ !!) zal het motto van de meeste ondernemers, juist ook bij de eigen woonsituatie, toch altijd blijven: “always living on the edge”. . . . .
Hans Zwetsloot
(voorzitter ONDB).
